因征收拆遷導致房屋租賃合同無法履行時的責任負擔

讀者提問：能否以征收拆遷主張解除房屋租賃合同？責任如何負擔？

出租房屋被劃入征收拆遷范圍，出租人無法繼續提供出租房屋給承租人租賃使用，雙方簽訂房屋租賃合同的目的已無法實現。能否以征收拆遷主張解除房屋租賃合同成為很多人關注問題。

《民法典》第一百八十條第二款規定[1]，不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。征收及拆遷是由政府決定并付諸實施，符合不可預見、不可避免、不可克服等不可抗力的基本特征。進一步，根據《民法典》第五百六十三條因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同[2]的規定，出租房屋被劃入征收拆遷范圍屬于不可抗力事件，出租房屋被拆除將是既定事實，房屋租賃合同的目的已無法實現。在此情形下，出承租方均應有權據此解除房屋租賃合同。

根據過錯責任原則，以行為人的過錯作為歸責的根據和最終要件。房租租賃合同被解除，出承租方均非過錯方，無需因此向對方賠償損失或承擔違約責任。但因征收拆遷導致房屋租賃合同被解除，承租方存在損失又是客觀事實。于是，征收拆遷導致租賃合同解除，責任如何合理分擔又成了問題。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條第（四）項規定[3]，因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，經出租人同意的裝飾裝修，剩余租賃期內的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。即在因征收拆遷導致房屋租賃合同解除的情況下，不可歸責于雙方，可以按照公平原則分擔損失。

筆者認為，雖然該條款規定的是剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，但從公平原則出發，對裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦應適用公平原則予以補償。出租人作為征收拆遷的實際受益人，對承租人所受損失應予補償。

如在甘肅省酒泉市敦煌市莫高鎮甘家堡村村民委員會、李迎喜租賃合同糾紛案【案號：（2022）甘09民終800號】中，甘肅省酒泉市中級人民法院認為，合同解除的原因是地方政府對整村進行規劃修建，李迎喜在合同履行期間并無違約行為，甘肅省酒泉市敦煌市莫高鎮甘家堡村村民委員會（出租方，以下簡稱“村委會”）應賠償因合同解除給李迎喜造成的損失。對李迎喜修建、修復的建筑和設施，村委會應當予以賠償。根據《工程造價鑒定意見書》，李迎喜維修、修建的建筑和設施在2021年造價為.61元。因雙方簽訂的租賃合同約定租賃期限為30年，應當認定李迎喜是按照使用30年進行修建、維修，故該部分建筑和設施的現值應根據實際使用期間和合同約定的租賃期間進行折舊。從2011年至今，李迎喜實際使用了12年，折舊率應為40％（12÷30×100％=40％）。因村委會的提前解除合同行為導致李迎喜安裝在租賃場地內的機器設備需要搬離，因此產生的拆除、運輸及安裝費用，也屬于合同解除產生的損失，村委會也應予以賠償。

腳注：

[1]《民法典》第一百八十條第二款 不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

[2]《民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的……

[3]《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。