【關(guān)鍵詞】

離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛 房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記 銀行按揭貸款

【內(nèi)容摘要】

尚有銀行按揭貸款的房屋，因涉及物權(quán)、債權(quán)、以及抵押權(quán)等多重權(quán)益交織，受《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施條例細(xì)則》等多重法律法規(guī)約束，法律關(guān)系復(fù)雜，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中程序復(fù)雜、手續(xù)繁多、耗時(shí)較長(zhǎng)。尤其是原夫妻雙方在離婚后，處理該問題時(shí)更是棘手。該如何有效解決此類問題，筆者建議追加抵押權(quán)人銀行作為第三人參與訴訟，以達(dá)到最終解決問題之目的。

本文探討的問題前提是離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛，即男女雙方已經(jīng)離婚，原夫妻共同財(cái)產(chǎn)中尚有銀行按揭的房產(chǎn)歸其中一方所有，需另一方協(xié)助辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。

一、按揭貸款房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之典型案例

韓梅梅與李雷原系夫妻，后于2016年3月2日經(jīng)民政局登記離婚，并簽訂離婚協(xié)議，其中約定，“雙方確認(rèn)在婚姻存續(xù)期間購買房產(chǎn)一處，位于北京市某區(qū)的房屋A，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為男方……現(xiàn)男方同意該房產(chǎn)全權(quán)歸女方單獨(dú)所有。自婚姻登記機(jī)關(guān)頒發(fā)《離婚證》之日起，剩余按揭貸款由女方承擔(dān)，此房產(chǎn)須在6個(gè)月內(nèi)過戶到女方名下，男方須積極配合辦理房產(chǎn)過戶的相關(guān)手續(xù)。如女方要求出售此房產(chǎn)，男方須配合辦理相關(guān)手續(xù)。任何一方不按本協(xié)議履行義務(wù)的，違約方需向守約方支付違約金人民幣200萬元。”

離婚后，韓梅梅為了能夠在6個(gè)月內(nèi)辦理過戶手續(xù)，先向貸款銀行申請(qǐng)變更銀行按揭貸款人，銀行經(jīng)過內(nèi)部審批后，需要李雷協(xié)助簽字方能辦理變更。但李雷在看房?jī)r(jià)與日俱增后就開始產(chǎn)生情緒，以各種借口不但不協(xié)助辦理，還從中作梗，致銀行不勝其煩，最終不再為韓梅梅辦理變更銀行貸款人手續(xù)，除非韓梅梅能夠一次性清償銀行按揭貸款。

待韓梅梅籌到剩余銀行按揭本金后，辦理一次性償還剩余銀行按揭貸款仍需要李雷予以協(xié)助辦理，未果。為此，韓梅梅將李雷訴至法院，要求其履行離婚協(xié)議約定的“協(xié)助辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之手續(xù)”。庭審中，李雷提出要求讓韓梅梅將籌到的剩余銀行按揭貸款本金先交付其本人，之后由其本人向銀行進(jìn)行償還。鑒于李雷之前的種種行為，韓梅梅對(duì)其已不再信任，不愿交付。

因雙方在離婚協(xié)議中對(duì)于韓梅梅償還剩余銀行按揭方式、以及時(shí)限未作明確約定，也沒有能夠直接證明李雷拒絕協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)的證據(jù)材料，法院也無法認(rèn)定違約方。雙方為此僵持不下，案件陷入了僵局。為此，韓梅梅在征求了抵押權(quán)人銀行的意見后，基于韓梅梅、李雷與抵押權(quán)人銀行間簽訂的房屋抵押貸款合同，韓梅梅與李雷系該合同的共同貸款人和房屋共同抵押人，依據(jù)合同之相對(duì)性，向法院申請(qǐng)追加抵押權(quán)人銀行作為第三人參與訴訟，并增加訴訟請(qǐng)求“由韓梅梅直接向抵押權(quán)人銀行一次性償還剩余按揭貸款，抵押權(quán)人銀行在接收后辦理解除抵押手續(xù)。”，獲得法院支持。韓梅梅持法院的生效判決書，單方很順利的辦理了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

二、該類案件在司法實(shí)踐中普遍存在

上述案例是筆者遇到的個(gè)案，但在房屋市價(jià)不斷走高的今天，因房子產(chǎn)生的婚姻家事糾紛更是層出不窮，在夫妻離婚糾紛及后續(xù)糾紛中更是如此，諸如上述案例中的類似問題更為突出。

筆者先后在威科先行網(wǎng)站案例庫中，以“離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛——房屋產(chǎn)權(quán)過戶——銀行按揭貸款”為依次搜索條件，法院裁判時(shí)間截止至2016年7月6日止，先后搜到了891個(gè)案例數(shù)據(jù)，經(jīng)篩選其中243個(gè)符合本文之前提條件，占比達(dá)27.27%，其中有233個(gè)案例系當(dāng)事人雙方通過登記離婚，并以“離婚協(xié)議”的方式予以約定的，占比為95.89%。

那么法院對(duì)這類的案件都是如何處理的呢？是否像前述案件一樣能夠一次解決呢？筆者僅就該243個(gè)案件進(jìn)行分析、匯總、比對(duì)發(fā)現(xiàn)，法院裁判結(jié)果不一，具體如表1：

（一）原告在訴訟請(qǐng)求中未提到“要求被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的有3個(gè)。

原告在訴訟請(qǐng)求中未具體提出“要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”，僅明確提出“要求判令涉案房屋歸其所有”的訴訟請(qǐng)求，對(duì)此法院均作出“房屋產(chǎn)權(quán)歸原告所有”的明確判決，但對(duì)于剩余銀行按揭貸款的償還問題其中僅有1個(gè)案例予以明確為由原告本人負(fù)責(zé)償還，另外2個(gè)案例對(duì)此卻只字未提。這或許是因案件原告不懂法，不知該如何提起有效訴訟解決自身問題。

（二）法院不支持原告在訴訟請(qǐng)求中提出的“要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的有28個(gè)。

原告明確提出涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，以及要求被告協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，但法院對(duì)原告提出的“要求被告協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求”不予支持，不支持原因有多種，具體如表2：

1. 有10個(gè)案例是因?yàn)樯姘阜课萆杏秀y行按揭貸款未清償完畢，徑直駁回了原告全部訴訟請(qǐng)求。

2. 有7個(gè)案例獲得法院部分支持，即僅“判令涉案房屋歸原告所有”“駁回原告其他訴訟請(qǐng)求”，對(duì)于原告要求對(duì)方配合辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴求予以駁回。其中有5個(gè)案例對(duì)剩余銀行按揭貸款的償還問題只字未提；僅有2個(gè)案例予以明確為“由原告本人償還”。

3. 有8個(gè)案例因其他原因駁回原告的訴訟請(qǐng)求，或因涉案房屋未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、或因在訴訟之前或訴訟過程中被法院查封、或因原告一方要求重新分割涉案房屋、或因原告不適格，即離婚協(xié)議約定涉案房屋歸婚生子女所有，而原告在提起訴訟時(shí)未將子女列為訴訟參與人的情況；或因原產(chǎn)權(quán)登記就在原告名下。

4. 有2個(gè)案例因涉案房屋存在抵押債權(quán)，被直接駁回原告訴訟請(qǐng)求。需要說明的事，該抵押債權(quán)均是原產(chǎn)權(quán)登記一方在離婚后，擅自對(duì)外借款而新設(shè)定的抵押。

5. 有1個(gè)案例被法院認(rèn)為系重復(fù)起訴，依據(jù)“一事不再理原則”直接駁回。該案系2007年經(jīng)法院調(diào)解離婚，并確認(rèn)涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸原告，由原告負(fù)責(zé)償還涉案房屋的銀行按揭貸款。在還清所有銀行按揭貸款后，因被告不予配合無法辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告于2016年訴至法院要求判令“涉案房屋歸其所有，被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，法院對(duì)其全部訴訟請(qǐng)求予以駁回。但原告要求辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題，最終仍未得到解決。

（三）法院支持原告提出的“要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記”訴訟請(qǐng)求有211個(gè)。

原告明確提出涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，并要求被告協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的訴訟請(qǐng)求，獲得法院全部支持的情況占絕大多數(shù)，共計(jì)有211個(gè)案例，具體如表3：

1.有99個(gè)案例是在清償完全部銀行按揭貸款后才訴至法院的。其中自離婚開始至訴至法院時(shí)間間隔最長(zhǎng)的是上海市金山區(qū)人民法院于2015年4月15日審結(jié)的成某訴被告王某離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛一案【案號(hào)為(2015)金民一(民)初字第1103號(hào)】，本案原被告雙方于2000年3月份登記離婚按揭貸款合同，協(xié)議約定涉案房屋歸成某所有，剩余銀行按揭貸款由成某負(fù)責(zé)償還。成某在清償全部剩余銀行按揭貸款后，于2015年3月訴至法院。整整十五年的時(shí)間。

司法實(shí)踐中自當(dāng)事人離婚開始，到清償全部剩余銀行按揭貸款時(shí)間長(zhǎng)短不一，但是在該期間不確定因素太多①，房屋產(chǎn)權(quán)一直處于不確定的情況下，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)任何一方來說都很大。

2.有74個(gè)案例原告訴訟請(qǐng)求得到法院的全部支持，但對(duì)剩余銀行按揭貸款未提及。

3.有15個(gè)案例法院明確產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提條件是“待銀行按揭貸款全部清償完畢”，或“產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移登記條件成就時(shí)”再行辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

4.有13各案例，法院在支持原告訴訟請(qǐng)求的同時(shí)，明確剩余銀行按揭貸款由房屋產(chǎn)權(quán)人償還。

5.有8個(gè)案例法院在支持原告訴訟請(qǐng)求的同時(shí)，也在判決終中明確提到抵押權(quán)人銀行，具體為：1個(gè)案例法院明確產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記不影響抵押權(quán)人銀行的利益；2個(gè)案例明確對(duì)于剩余銀行按揭的償還，需要與銀行另行協(xié)商，或征得銀行同意；1個(gè)案例明確在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)應(yīng)一次性清償剩余銀行按揭貸款；1個(gè)原告在起訴時(shí)列抵押權(quán)人銀行為第三人，要求一次性償還剩余按揭貸款獲得支持②；2個(gè)法院在庭審過程中追加抵押權(quán)人銀行為第三人參與訴訟，其中一個(gè)銀行同意變更，另一個(gè)缺席，但法院都支持了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記訴請(qǐng)；1個(gè)在庭審之外，法院征得了抵押權(quán)人銀行的同意后，判令支持原告產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

6.有2個(gè)案例法院明確限期辦理滌除抵押手續(xù)并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

三、按揭貸款房屋在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中存在的問題

上述案例中法院支持當(dāng)事人要求將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記己方名下訴求的占比為86.83%，如此高的支持率，當(dāng)事人于司法實(shí)踐中依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》第14條第2款第（三）項(xiàng)之規(guī)定③，能否順利地將涉案房屋之產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記在己方名下呢？

目前按揭貸款所購買的房屋，一般都在房屋上設(shè)定了抵押擔(dān)保，依據(jù)《物權(quán)法》第191條第2款之規(guī)定④，在銀行按揭貸款未全部清償之前要求變更產(chǎn)權(quán)登記人的，因涉及抵押權(quán)人銀行利益，一般情況下需要先清償剩余銀行按揭貸款，由抵押權(quán)人銀行辦理滌除抵押登記手續(xù)之后按揭貸款合同，再有當(dāng)事人雙方共同去房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若當(dāng)事人雙方為原夫妻關(guān)系要求變更的，還可以由雙方共同向抵押權(quán)人銀行申請(qǐng)辦理變更抵押貸款人，由抵押權(quán)人銀行根據(jù)欲登記一方的個(gè)人資信情況，予以變更銀行按揭貸款人后，再由雙方共同去房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記。否則，在未征得抵押權(quán)人銀行同意的情況下，即使有法院的裁判文書存在，仍無法辦理涉案房屋是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

在上訴案例中，除“99個(gè)已清償全部銀行按揭貸款”案例、“1個(gè)原告列抵押權(quán)人銀行為第三人參與訴訟，并要求一次性償還剩余銀行按揭貸款獲支持案”、以及“1個(gè)庭外征得抵押權(quán)人銀行同意后獲支持案”可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記外按揭貸款合同，其他案件的均無法直接辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。依法《民事訴訟法》第239條之規(guī)定⑤，申請(qǐng)執(zhí)行的期限是兩年，若在此期間涉案房屋產(chǎn)權(quán)人無法清償全部銀行按揭貸款的，則還需要當(dāng)事人先向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，由法院作出 “終結(jié)本次執(zhí)行，待符合辦理過戶條件時(shí)再向本院申請(qǐng)執(zhí)行”的裁定，以便中斷申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)效。如此不但增加當(dāng)事人的訴累，而且額外增加了法院的工作量，最重要的是當(dāng)事人要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的問題仍不能得到有效的解決。

四、關(guān)于按揭貸款房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題之思考

文章開頭提到的典型案例是一次性償還剩余銀行按揭貸款，那么假設(shè)一下前提條件：如果韓梅梅無法籌集全部銀行按揭貸款，經(jīng)向抵押權(quán)人銀行申請(qǐng)，抵押權(quán)人銀行同意為韓梅梅辦理變更貸款人手續(xù)，而僅僅是因?yàn)槔罾撞挥枧浜限k理簽字手續(xù)的情況下，韓梅梅訴至法院，那么將是基于什么法律關(guān)系提起訴訟？是基于離婚協(xié)議，要求李雷履行協(xié)助辦理變更貸款人手續(xù)的離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛？還是基于房屋按揭貸款合同，直接要求變更貸款人的合同糾紛？?jī)烧叩姆申P(guān)系不同，所對(duì)應(yīng)的管轄法院也將不同，離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛需要依據(jù)被告所在地法院管轄，那么合同糾紛尤其是銀行按揭貸款合同，一般都有明確的管轄法院。韓梅梅該如何選擇？

這些都是離婚夫妻雙方登記離婚時(shí)，雙方自行約定的情況，或許是因?yàn)楫?dāng)事人自身法律意識(shí)不強(qiáng)等因素造成的。目前，司法實(shí)踐中法院在處理該類案件時(shí)，為簡(jiǎn)便法律關(guān)系、提高司法效率，一般會(huì)將該類房產(chǎn)判歸原產(chǎn)權(quán)登記一方所有，剩余按揭貸款由其繼續(xù)負(fù)責(zé)償還，同時(shí)需向另一方支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。但在房?jī)r(jià)與日俱增的今天，若在處理類似案件時(shí)一貫判歸原產(chǎn)權(quán)登記一方所有，是否會(huì)引起社會(huì)大眾對(duì)此造成的“房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰名下就是誰的”這種于立法初衷不符的社會(huì)認(rèn)知？當(dāng)然，經(jīng)法院審理的案件也存在少量的判令該類房產(chǎn)歸非登記一方所有的情況，但法院在出具該類判決時(shí)較為謹(jǐn)慎，一般不明確具體的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的方式和時(shí)間，后續(xù)還需要再次訴諸法律，還需啟動(dòng)申請(qǐng)執(zhí)行程序。

前述都是站在產(chǎn)權(quán)歸屬一方要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的立場(chǎng)，那么如果站在原產(chǎn)權(quán)登記方的立場(chǎng)看問題，還會(huì)存在因不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而影響原產(chǎn)權(quán)登記方另行購房的問題，或因產(chǎn)權(quán)歸屬一方逾期償還銀行按揭貸款，致原產(chǎn)權(quán)登記一方名下產(chǎn)生不良征信記錄的問題①。對(duì)此，若給原產(chǎn)權(quán)登記方造成實(shí)質(zhì)性影響的情況下，或許原產(chǎn)權(quán)登記方也將會(huì)另行提起訴訟，法院對(duì)此又該如何處理？

另外，現(xiàn)在也是基于房屋價(jià)格一直持續(xù)上漲的大環(huán)境中，試想如果房屋價(jià)格一旦呈下跌趨勢(shì)，則將勢(shì)必還會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸屬一方棄房而去的情況，若抵押權(quán)人銀行為維護(hù)自身權(quán)益訴至法院要求償還債權(quán)時(shí)，又將是另外一場(chǎng)曠日持久的訴訟。

五、關(guān)于按揭貸款房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題之解決

綜上，該如何有效的解決上述問題，筆者認(rèn)為可以作如下處理：

（一）夫妻雙方在簽署離婚協(xié)議時(shí)，對(duì)銀行按揭貸款房屋作出明確、且具有可操作性的約定，同時(shí)對(duì)違約責(zé)任予以明確。例：

1.明確剩余銀行按揭貸款由哪一方負(fù)責(zé)償還，以何種方式償還（存入現(xiàn)金、或銀行轉(zhuǎn)賬等），限期多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還清，是否需要一次性償還完畢等；

2.是否需要變更銀行按揭貸款人，需要多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)辦理完畢；

3.有義務(wù)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的一方，該義務(wù)包括且不限于陪同償還按揭貸款一方前去抵押權(quán)人銀行辦理一次性清償剩余貸款的義務(wù)，陪同償還貸款一方前去銀行辦理變更銀行按揭貸款人手續(xù)的義務(wù)，陪同償還貸款一方前去銀行辦理注銷抵押登記的義務(wù)，遷出戶口的義務(wù)等。

如此約定雖然并不能保證協(xié)助履行義務(wù)一方如約履行，但至少也能在產(chǎn)生爭(zhēng)議訴至法院時(shí)，守約方能夠據(jù)此提供一份明確、可行的事實(shí)基礎(chǔ)，以便法院審理、認(rèn)定和裁判。

（二）法院在審理此類案件時(shí)，建議從以下幾方面予以考慮：

1.產(chǎn)權(quán)歸屬一方起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的

對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬一方要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，但又無法承擔(dān)一次性還清剩余銀行貸款的情況下，法院有義務(wù)釋明其還可以通過變更銀行按揭貸款人的方式辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，在產(chǎn)權(quán)歸屬一方或法院征得抵押權(quán)人銀行同意并獲批后，追加抵押權(quán)人銀行為第三人參與訴訟。筆者認(rèn)為此時(shí)的“變更銀行按揭貸款人手續(xù)”是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的方式，案由仍屬“離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛”。

2.原產(chǎn)權(quán)登記方起訴要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的

原產(chǎn)權(quán)登記一方為不影響自身再次購房、或其名下產(chǎn)生不良征信記錄之因素考慮訴至法院，法院同樣可以視情況決定是否追加抵押權(quán)人銀行為第三人參與訴訟。原產(chǎn)權(quán)登記一方在訴訟中可以要求對(duì)方在合理期限內(nèi)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，逾期未能辦理完畢的，或逾期償還貸款的，由第三人銀行依法予以拍賣或作其他處置等。

綜上，筆者認(rèn)為在保障抵押權(quán)人銀行權(quán)益的情況下，由法院對(duì)相應(yīng)的變更行為予以司法確認(rèn)，從而達(dá)到簡(jiǎn)化手續(xù)和程序的目的。但在當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求合理合法、但是缺少解決問題的有效性時(shí)，法院在保持中立性、在遵循“不告不理”大原則下，還有必要向當(dāng)事人釋明適當(dāng)?shù)摹⒂行У慕鉀Q問題的方式、方法，其中尤其是“追加抵押權(quán)人銀行參與訴訟”的問題。如此意義在于：第一，減少訴累，簡(jiǎn)化了訴訟程序；第二，節(jié)省司法資源，減少法院工作量；第三，使得案件最終能夠得到有效的解決。