隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，人民防空建設(shè)也得到了前所未有的進(jìn)步，人防停車位作為人防工程平時(shí)的主要使用形式，與人民群眾的生活關(guān)系日益密切，相關(guān)的矛盾糾紛也不斷顯現(xiàn)。為更好地普及人防法律知識(shí)，現(xiàn)就人防停車位使用、租賃及轉(zhuǎn)租的有關(guān)問題進(jìn)行分析，以指導(dǎo)科學(xué)使用和依法維權(quán)。

一、什么是人防工程、人防停車位？

人防工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑（稱為單建人防工程），以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室（稱為“結(jié)建”人防工程）。

人防停車位是指在不妨礙人防工程戰(zhàn)時(shí)功能的前提下，平時(shí)為滿足市民停車需要，將人防工程作為車庫供業(yè)主使用的車位，平時(shí)小區(qū)里作為車庫使用的人防工程，絕大多數(shù)是“結(jié)建”的防空地下室。

二、防空地下室與普通地下室有哪些區(qū)別？

雖然防空地下室與普通地下室都位于地下，一般都表現(xiàn)為車庫形式，但是兩者有以下六點(diǎn)重要區(qū)別：

（一）功能不同。防空地下室是人防工程，具有防空襲戰(zhàn)備功能；普通地下室沒有這種功能。

（二）外觀不同。通常情況下，在防空地下室入口處標(biāo)注有“人防工程”“臨戰(zhàn)封堵”等字樣，工程內(nèi)部安裝有防護(hù)門、防護(hù)密閉門、消波或?yàn)V毒設(shè)施等；普通地下室沒有這些設(shè)施和標(biāo)識(shí)。

（三）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。防空地下室是按照人防工程的設(shè)計(jì)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性要求建設(shè)的，必須具備相應(yīng)的防核武器、常規(guī)武器、化學(xué)武器、生物武器的防護(hù)等級(jí)；普通地下室是按照普通房屋建筑工程的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，無須具備防護(hù)要求。

（四）法律義務(wù)不同。修建防空地下室是城市新建民用建筑必須履行的法定義務(wù)，人防法律法規(guī)規(guī)定有明確的配建比例；修建普通地下室是建設(shè)單位的自主行為，主要受成本、供需關(guān)系和規(guī)劃指標(biāo)等方面的約束。

（五）權(quán)屬性質(zhì)不同。普通地下室的初始所有權(quán)人為投資建設(shè)單位，可以出售、出租、轉(zhuǎn)讓，這是沒有爭議的。

防空地下室的權(quán)屬性質(zhì)就比較復(fù)雜。目前，在國家法律層面，《民法典》《人民防空法》均沒有明確防空地下室的所有權(quán)歸屬，只規(guī)定“誰投資、誰使用、誰受益”的原則。在地方立法層面，包括湖北省在內(nèi)的絕大多數(shù)地方?jīng)]有明確防空地下室的所有權(quán)歸屬，仍然遵循“誰投資、誰使用、誰受益”的原則；上海、重慶、湖南、廣州、蘇州等少數(shù)地方規(guī)定防空地下室的所有權(quán)歸投資者或國家所有。

（六）有關(guān)公攤的規(guī)定不同。《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房〔1995〕517號(hào)）第八條規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：１.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；２.套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。”第九條規(guī)定：“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。”這表明，普通地下室在未租售的前提下要計(jì)入公攤面積，而防空地下室是不計(jì)入公攤面積的。

三、防空地下室的所有權(quán)屬于誰？

關(guān)于住宅小區(qū)配套建設(shè)的防空地下室的所有權(quán)歸屬問題，由于國家上位法規(guī)定不明確，各地方立法有不同的規(guī)定，目前，主要有三種不同觀點(diǎn)：

（一）國家所有

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然《人民防空法》沒有明確規(guī)定防空地下室的所有權(quán)歸屬，但第2條規(guī)定“人民防空是國防的組成部分”；而《民法典》第254條規(guī)定“國防資產(chǎn)屬于國家所有”，據(jù)此，推論防空地下室的所有權(quán)屬于國家。

在地方立法層面，有的地方明確規(guī)定防空地下室歸國家所有。如《蘇州市人民防空工程管理辦法》第24條規(guī)定：“建設(shè)單位及個(gè)人依法按照規(guī)定比例結(jié)合新建民用建筑修建的防空地下室，所有權(quán)屬于國家。”

（二）投資者所有

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《民法典》第231條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”以及第352條“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人”之規(guī)定，投資者在建設(shè)防空地下室時(shí)，就通過合法建造這個(gè)事實(shí)行為取得了防空地下室的所有權(quán)。

在地方立法層面，有的地方明確防空地下室歸投資者所有。如《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》第20條規(guī)定：“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。”《重慶市人民防空條例》第7條規(guī)定：“鼓勵(lì)企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，以多種方式投資建設(shè)和利用人民防空設(shè)施，其所有權(quán)和收益歸投資者。”《湖南省人民防空工程產(chǎn)權(quán)管理辦法》第4條規(guī)定：“人防工程實(shí)行誰投資、誰所有的原則。”《廣州市人民防空管理規(guī)定》第25條規(guī)定：“人民防空工程所有權(quán)歸屬的確定依據(jù)《民法典》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，適用與建設(shè)用地使用權(quán)相一致的原則。”

（三）業(yè)主共有

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)的業(yè)主承擔(dān)了包括防空地下室在內(nèi)的小區(qū)所有建筑物的建設(shè)成本，由此，推論小區(qū)全體業(yè)主是防空地下室的投資主體，對(duì)小區(qū)內(nèi)的防空地下室享有共有權(quán)利。需要指出的是，這種觀點(diǎn)沒有得到國家上位法和地方立法的支持。

對(duì)湖北省而言，現(xiàn)行的《湖北省實(shí)施辦法》《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》均沒有明確防空地下室的所有權(quán)歸屬，仍然遵循“誰投資、誰使用、誰收益”的原則，即投資建設(shè)單位不享有防空地下室的所有權(quán)，僅享有防空地下室的使用權(quán)和收益權(quán)。

四、人防停車位可以買賣、辦證嗎？

如前所述，對(duì)于湖北省而言，人防停車位沒有明確所有權(quán)人，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，也不能買賣，只能租賃；投資建設(shè)方享有人防停車位的使用權(quán)和收益權(quán)個(gè)人車位租賃合同電子版，可以對(duì)使用權(quán)依法進(jìn)行臨時(shí)讓渡并取得收益，也就是出租。

需要強(qiáng)調(diào)的是：現(xiàn)實(shí)生活中，有的開發(fā)商（或其授權(quán)的物業(yè)公司）與業(yè)主簽訂了人防停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，其本質(zhì)仍然是租賃合同。

五、人防停車位租賃應(yīng)注意哪些問題？

對(duì)于人防車位來說，由于其與所在小區(qū)的房屋關(guān)系緊密，房屋的出售、出租、空置等等，都會(huì)不可避免地影響到停車位的占有、使用和收益，在租賃過程中需注意以下兩個(gè)問題：

（一）租賃對(duì)象。目前，包括湖北省在內(nèi)的各地物業(yè)管理?xiàng)l例原則上都要求停車位在優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用需要后，才能對(duì)外出租。因此，對(duì)于向非本小區(qū)人員出租的行為，有可能會(huì)被業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司禁止或遭到其他業(yè)主反對(duì)，甚至引起法律糾紛。

（二）租賃期限。目前，對(duì)于人防停車位的租賃期限，只有江蘇、安徽、江西等少數(shù)地方明確人防停車位的租賃期限不得超過3年或5年，包括湖北省在內(nèi)的絕大多數(shù)地方?jīng)]有明確。因此，湖北省現(xiàn)階段仍然執(zhí)行《民法典》關(guān)于租賃期限的規(guī)定，即一次租賃最長時(shí)間不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

另外，如果將人防停車位出租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或個(gè)人，租賃期限還應(yīng)遵守《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第54條之規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過一年。”

六、人防停車位轉(zhuǎn)租應(yīng)注意哪些問題？

現(xiàn)實(shí)生活中，由于停車位供求關(guān)系不平衡，市民私下轉(zhuǎn)租人防停車位的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，受讓方相對(duì)于轉(zhuǎn)讓方，往往處于信息不對(duì)稱地位，對(duì)車位權(quán)利狀況、轉(zhuǎn)租期限等不甚明了，合同簽訂后容易產(chǎn)生糾紛。對(duì)此，提醒市民注意以下四個(gè)方面問題：

（一）轉(zhuǎn)租應(yīng)事先取得出租人同意。《民法典》第716條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”轉(zhuǎn)租行為中的“第三人”在法律上也被稱為“次承租人”。

（二）轉(zhuǎn)租應(yīng)優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。轉(zhuǎn)租本質(zhì)上也是出租，因此，也要遵守“在優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的使用需要后，才能對(duì)外出租”的規(guī)定，否則，容易引發(fā)業(yè)主與非業(yè)主之間的矛盾糾紛。

（三）轉(zhuǎn)租期限不得超過原租賃合同的剩余期限。《民法典》第717條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對(duì)出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”據(jù)此，一般來說，轉(zhuǎn)租期限不得超過原承租人的剩余期限。

另外，如果將人防停車位轉(zhuǎn)租給小區(qū)業(yè)主以外的單位或個(gè)人，仍應(yīng)遵守《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第54條之規(guī)定：“物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定且初始登記所有權(quán)人為建設(shè)單位的停車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過銷售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，不得銷售給業(yè)主以外的單位和個(gè)人。優(yōu)先滿足業(yè)主需要后對(duì)外出租的，每次租賃期限不得超過一年。”

（四）第三人有權(quán)要求對(duì)方就停車位權(quán)利狀況作出“事先權(quán)利承諾”。為避免日后產(chǎn)生矛盾糾紛，第三人（即次承租人）在簽訂人防停車位租賃合同時(shí)，可以要求對(duì)方（即原承租人）作出“事先權(quán)利承諾”，并將承諾事項(xiàng)納入擬簽訂合同之中。建議“事先權(quán)利承諾”事項(xiàng)包括但不限于：

1.本人防停車位所在的人防工程已依法取得《人民防空工程平時(shí)使用證》或已經(jīng)人防部門使用備案；

2.出租人是本人防停車位的唯一合法使用權(quán)人；

3.本人防停車位沒有轉(zhuǎn)讓或出租給承租人以外的其他人；

4.本人防停車位沒有抵押、司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。

七、人防停車位的停車費(fèi)價(jià)格有規(guī)定嗎？

除了政府投資建設(shè)的人防停車位的停車費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)定價(jià)外，其它由社會(huì)主體投資建設(shè)的人防停車位的停車費(fèi)實(shí)行市場定價(jià)，由租賃雙方協(xié)商確定。

現(xiàn)實(shí)生活中，社會(huì)主體如開發(fā)商投資建設(shè)的人防停車位的停車費(fèi)往往由投資建設(shè)單位自行定價(jià)，消費(fèi)者往往處于被動(dòng)接受的地位。對(duì)此，一方面個(gè)人車位租賃合同電子版，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，投資建設(shè)單位有權(quán)根據(jù)市場行情自主定價(jià)；另一方面，如果消費(fèi)者有證據(jù)證明投資建設(shè)單位定價(jià)過高，明顯違背市場行情，或涉嫌壟斷或不正當(dāng)競爭個(gè)人車位租賃合同電子版，可以向市場監(jiān)管部門舉報(bào)。

八、防空地下室人防停車位維護(hù)管理的責(zé)任主體是誰？維護(hù)管理費(fèi)用由誰承擔(dān)？

現(xiàn)行的《湖北省人民防空工程管理規(guī)定》（省政府令411號(hào)）第27條規(guī)定：“人防工程的維護(hù)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，已開發(fā)利用的，由使用單位負(fù)責(zé)，實(shí)行誰建設(shè)、誰管理，誰使用、誰管理的原則。” 第28條規(guī)定：“人防工程維護(hù)管理費(fèi)用按照下列規(guī)定執(zhí)行：（一）人民防空指揮工程，由本級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算安排；（二）公用的人員掩蔽工程和疏散干道工程等人防工程，由縣級(jí)以上人民政府人民防空主管部門從人防工程維護(hù)管理費(fèi)中列支；（三）防空專業(yè)隊(duì)、醫(yī)療救護(hù)、物資儲(chǔ)備等專用人防工程，由其所屬單位按國家有關(guān)規(guī)定列支；（四）已開發(fā)利用的人防工程，從平時(shí)開發(fā)利用收益中列支。兼顧人民防空需要的城市地下空間防護(hù)部分的維護(hù)管理經(jīng)費(fèi)，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

綜上，在湖北省范圍內(nèi)，防空地下室人防停車位維護(hù)管理的責(zé)任主體及維護(hù)管理費(fèi)用列支分兩種情況：（一）對(duì)于未投入使用的，建設(shè)單位是維護(hù)管理責(zé)任主體，維護(hù)管理費(fèi)用來源于建設(shè)單位自有經(jīng)費(fèi)；（二）對(duì)于已投入使用的，使用單位是維護(hù)管理責(zé)任主體，維護(hù)管理費(fèi)用來源于使用收益。

九、人防停車位的使用單位指的是誰？

《人民防空法》第5條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”實(shí)踐中，對(duì)于已經(jīng)投入使用的人防工程的使用單位，一般指的是投資建設(shè)單位或者其授權(quán)對(duì)該人防工程進(jìn)行日常管理的單位（如物業(yè)公司），而不是實(shí)際使用該人防停車位的業(yè)主。

十、人防停車位在平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)的使用權(quán)有什么規(guī)定？

人防工程的戰(zhàn)備屬性，決定了其使用權(quán)人在平時(shí)必須依法、合理使用，不得影響其防護(hù)效能；在戰(zhàn)時(shí)或突發(fā)公共事件必須暫時(shí)讓渡使用權(quán)給政府，無條件服從政府的統(tǒng)一調(diào)配行動(dòng)。

在國家法律層面，《人民防空法》第26條規(guī)定：“國家鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。平時(shí)利用人民防空工程，不得影響其防空效能。”在地方立法層面，包括湖北省在內(nèi)，各地都通過地方性法規(guī)或政府規(guī)章的形式明確規(guī)定“平時(shí)使用人防工程，不得影響其防護(hù)效能。戰(zhàn)時(shí)或者遇突發(fā)公共事件時(shí)，人防工程由縣級(jí)以上人民政府統(tǒng)一調(diào)配使用。”

因此，人防停車位在平時(shí)使用時(shí)，就應(yīng)該特別注意保護(hù)其戰(zhàn)備功能，任何破壞戰(zhàn)備功能的行為都是違法的。在政府要求啟用戰(zhàn)時(shí)用途時(shí)，所有人都必須無條件服從。