義烏市住房公積金個人住房貸款實施細則

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義烏市住房公積金個人住房貸款實施細則

第一章總則

第一條【目的依據】為支持職工基本住房消費，規范住房公積金個人住房貸款管理，有效防范和控制貸款風險，根據國務院《住房公積金管理條例》、住建部《住房公積金個人住房貸款業務規范》、《浙江省住房公積金條例》、《義烏市住房公積金管理辦法》和國家、省、市有關法律法規等規定，結合義烏市實際，制定本實施細則。

第二條【貸款定義】本實施細則所稱的住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款），是指使用住房公積金向在義烏市行政區域內購買、建造（翻建）自住住房的住房公積金繳存職工發放的貸款，包括純公積金貸款、組合貸款中的公積金貸款部分、商業性個人住房貸款轉公積金貸款（以下簡稱商轉公貸款）和住房公積金轉商業貼息貸款（以下簡稱公轉商貸款）等形式的貸款。

第三條【中心、銀行職能】義烏市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）負責義烏市公積金貸款的管理工作。經義烏市住房公積金管理委員會批準公積金中心可委托商業銀行（以下簡稱受托銀行）辦理住房公積金的貸款業務。

委托受托銀行承辦住房公積金金融業務的，應訂立委托協議，明確雙方職責。受托銀行應當依據委托協議和公積金中心制定的工作規范為職工辦理公積金貸款金融業務，并接受公積金中心的考核和監督。

第四條【調整依據】公積金貸款發放應當符合國家、省和義烏市房地產市場宏觀調控政策和住房保障政策要求。

第五條【中心職責】公積金中心應當強化公積金貸款風險管理，保障資金安全，推動公積金貸款服務質量的提升，創新服務模式，建立標準化服務機制。

第二章貸款對象、條件及申請時限

第六條【貸款對象】公積金貸款的對象為在義烏市行政區域內正常繳存住房公積金，在義烏市行政區域內購買、建造（翻建）具有自有產權的自住住房提取本人及房屋共有權人住房公積金個人賬戶余額不足、具有完全民事行為能力的公積金繳存職工（以下簡稱借款人）。

第七條【純公積金貸款條件】同時符合以下條件的職工可向公積金中心提出住房公積金貸款申請：

（一）當前連續足額繳存住房公積金滿六個月；

（二）具有穩定的經濟收入，個人信用良好，具備償還住房公積金貸款本息的能力；

（三）借款人家庭未申請或已還清住房公積金貸款一年以上；

（四）同意并配合辦理住房抵押登記；

（五）以共有房產申請貸款的，其房屋共有權人須為借款人直系親屬，其中父母年齡均不能超過65周歲，子女須年滿18周歲，具有完全民事行為能力；

（六）購買（建造）自住住房的，借款申請人應為所購（建）房屋產權人或配偶；

（七）購買自住住房的，須已支付不低于規定比例的首付款資金；

（八）新購商品房的，樓盤須是與公積金中心簽約的樓盤或提供公積金中心認可的貸款擔保；

（九）同意授權公積金中心通過數據共享獲取相關信息，同意公積金中心在約定情況下，委托符合規定的部門代辦不動產相關權證；

（十）符合住房公積金管理委員會規定的其他條件。

第八條【其他類型貸款條件】借款人申請組合貸款、商轉公貸款、公轉商貸款的，除符合第七條的條件外，還應當符合以下條件：

（一）組合貸款、公轉商貸款申請人還應符合商業銀行貸款的相關條件；

（二）商轉公貸款申請人原商業性個人住房貸款未出現逾期記錄且所購房屋已經辦理不動產權證照。

第九條【共同借款人】借款人的配偶在義烏市正常繳存住房公積金的，應當作為共同借款人。

第十條【貸款房產套數限制】公積金貸款支持購（建）義烏市首套自住住房或者第二套改善型自住住房的繳存職工家庭。

公積金中心不得向購買第三套及以上住房或申請第三次及以上公積金貸款的繳存職工家庭發放公積金貸款。

申請人及配偶、未成年子女現有的房產計入套數，房產套數以不動產登記、房管處購房合同信息、公積金系統信息和人行征信信息為準。

第十一條【限制貸款情形】存在下列情形之一的，不能申請公積金貸款：

（一）購買期房一次性結清房價款的；

（二）職工購買的住房存在除直系親屬外的其他權利人的；

（三）借款人和共同借款人未按規定繳存住房公積金，或者存在以弄虛作假等方式匯補繳住房公積金、調整繳存基數、掛靠單位繳存住房公積金等違法違規情形的。

第十二條【不予受理情形】借款人及共同借款人有下列情形之一的，不予受理公積金貸款：

（一）公積金貸款記錄存在連續2期（含）以上或累計4期（含）以上的逾期記錄；

（二）中國人民銀行征信系統個人信用報告中的信貸交易行為存在以下情況：

1.貸款申請時已存在首付貸的；

2.個人貸款或信用卡逾期所欠款項尚未還清的；

3.申請日前24個月內存在個人貸款（含公積金貸款）或個人信用卡（含準貸記卡）逾期記錄，且連續逾期3期(含)以上或累計逾期6期(含)以上的；

4.個人信用卡（含準貸記卡）申請日前24個月內狀態為“呆賬”、“凍結”或者“止付”的；

5.曾被“擔保人代還”或者“以資抵債”等特殊交易記錄的；

6.作為擔保人對外擔保金額超過申請貸款房屋總價的70%的；

（三）因偽造合同、出具虛假證明、編造虛假租賃關系等手段騙提套取住房公積金貸款或者以其他欺騙手段違法獲得公積金貸款被納入公積金中心失信行為名單的；

（四）被納入失信被執行人名單的；

（五）其他規定不予公積金貸款的情況。

第十三條【申請時限】公積金貸款申請時限規定：

（一）購買新建商品房的，借款申請人應在備案登記商品房買賣合同之日起至獲取不動產權證一周年內申請；

（二）購買可辦理不動產登記的新建住房或二手房（以下簡稱現房）的，借款申請人應在辦妥不動產登記手續，交納房屋契稅（以稅收繳款書所列日期為準）后的一周年內申請；

（三）自建房的，自領取相應批準文件起二周年內，或辦理產權初始登記一周年內申請；

（四）新社區集聚建設住房、有機更新購買回遷房的，應在支付第一筆房屋交付款后至取得不動產權證后一周年內申請；

（五）辦理商轉公貸款的，如提前結清商業貸款，應在六個月內申請；

（六）辦理公轉商貸款的，應在簽訂購房合同之日起至取得不動產權證后的三個月內申請；

第十四條【輪候機制】公積金貸款可貸資金額度不足時，公積金中心應當按照輪候規則向符合條件的借款人發放公積金貸款，并啟動公轉商貸款業務。

輪候規則由公積金中心根據本實施細則、房地產市場宏觀調控政策和住房保障政策等另行制訂，報公積金管委會批準后公布執行。

第三章貸款額度、期限和利率

第十五條【貸款限額標準】公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準：

（一）不得超過第十六至十九條規定的基礎貸款額度。

購（建）房總價低于第十八條規定的職工家庭可貸額度最低限額的，以購（建）房總價的70%計算。

（二）購買期房、現房的貸款額不得超過所購房總價款的70%，與提取額之和不得超過所購房總價款；建造、翻建、大修住房的貸款額，與提取額之和不得超過房屋建造、維修總價與政府補貼的差額；涉及城市有機更新的，選擇回遷房的貸款額，與提取額之和不得超過購房總價和被征收房屋評估價的差額。

首付款比例應符合國家、省及我市房地產調控的相關要求。所購住房為現房的，購房總價款以契稅價為準。

（三）月還款額應不低于借款人（含共同借款人）公積金月繳額的1.5倍，不高于借款人（含共同借款人）繳存基數的70%。借款人家庭未還清的商業貸款等，應計入還款額度。

第十六條【基礎貸款額度計算】基礎貸款額度按如下計算公式確定：

基礎貸款額度=職工家庭可貸額度+上浮額度

第十七條【職工家庭可貸額度計算】職工家庭可貸額度遵循“先存后貸，存貸掛鉤、風險可控”原則，按如下計算公式確定：

職工家庭可貸額度=借款人（含共同借款人）申請日前12個月住房公積金月平均余額×倍數

住房公積金賬戶月均余額是指職工申請貸款日前12個月（不含申請當月）的住房公積金賬戶月末余額的平均數；公積金賬戶存在斷繳情況的，斷繳月份計算在內；新開立賬戶繳存不足12個月的，按照繳存月份計算月均余額。倍數暫定為10。

第十八條【職工家庭可貸額度限額標準】單職工申請的，職工家庭可貸額度不低于20萬、不高于60萬；雙職工申請的，職工家庭可貸額度不低于30萬、不高于100萬。

第十九條【上浮額度計算】滿足第十五條第（三）項規定的，可以計算上浮額度。上浮額度最高不高于30萬，根據借款人的公積金賬戶提取情況和信用評價管理情況確定：

（一）借款人（含共同借款人）在申請公積金貸款前，連續三年以上未提取公積金的，其可貸額度可以上浮10萬，但應符合前款規定之要求。

（二）借款人有《義烏市住房公積金信用評價管理辦法（試行）》規定的獎勵、懲戒情形的，按該規定執行。

第二十條【組合貸款中的公積金貸款額度】組合貸款中公積金貸款部分的貸款額度應符合本實施細則第十五至十九條規定，且與組合貸款中的商業性個人住房貸款額度之和不高于購（建）房總價款的70%。

第二十一條【商轉公貸款額度】商轉公貸款的貸款額度應符合本實施細則第十五至十九條規定，且不高于原商業性個人住房貸款余額。

第二十二條【公轉商貸款額度】公轉商貸款的貸款額度應符合本實施細則第十五至十九條規定，且不高于受托銀行規定的可貸款額度。

第二十三條【貸款期限】公積金貸款期限以年為單位，最長貸款期限按以下方式確定：

（一）申請的公積金貸款期限不超過借款人（含共同借款人）法定退休年齡之后5年；

（二）住房公積金貸款期限最長為20年；

（三）購買二手房的，房齡加貸款年限不超過50年，且不超過該住房土地使用年限；

（四）建造住房用作抵押物的，住房房齡加貸款年限不超過50年，且不超過該住房土地使用年限；

（五）組合貸款中的公積金貸款部分與商業性個人住房貸款部分的貸款期限一致。

第二十四條【基準利率】貸款基準利率按照中國人民銀行公布的利率標準執行。

貸款期間如遇人民銀行有關公積金貸款利率調整時，從調整利率的下一年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率標準。

第四章貸款擔保

第二十五條【擔保方式】住房公積金貸款擔保方式為房產抵押，借款人須將申請住房公積金貸款所購買或建造的自住住房，向公積金中心設定全額抵押并辦理不動產抵押登記。

購買、建造的住房如不具備抵押條件的，則應由本人及配偶或第三人名下的國有土地使用權上的住宅類房產向公積金中心作全額抵押（簡稱他套抵押）。他套抵押方式申請公積金貸款的，職工貸款限額標準在符合第三章規定的基礎上，不超過國有土地上的抵押物評估價值（其中出讓性質土地按60%計算，劃撥性質土地按50%計算）。待所購買、建造的住房具備抵押條件后，借款人應及時辦理抵押物置換。

第二十六條【抵押人年齡】簽訂抵押合同時，抵押人（共同抵押人）應不超過65周歲。

第二十七條【抵押物管理】抵押期間，借款人不得中斷或撤銷抵押，并對抵押物的房屋負有維修、保養、保證完好的責任；在抵押物抵押期間，如發生抵押房屋毀損的，由借款人負全部責任，并承擔相應的賠償款。

第二十八條【抵押物管理】抵押期間，抵押人未經公積金中心書面同意，不得轉讓抵押房產的所有權，不得在抵押房產上另行設立抵押權、居住權等擔保物權、用益物權。

抵押房產被劃入征收（收購）范圍，抵押人和借款人需在知悉征收（收購）公告后10日內告知公積金中心，并提供公積金中心認可的新的擔保。否則，公積金中心有權要求借款人提前歸還全部借款本息，有權提前行使抵押權。

第二十九條【貸款擔保范圍】住房公積金貸款擔保范圍包括全部借款本金、利息、罰息、貸款人實現債權的費用和借款人所有其他應付費用。

第三十條【預抵押物權轉現】如抵押房產為尚未取得不動產所有權登記的房產，除辦理完抵押權預告登記外，抵押人應在能夠辦理房產登記之日起規定時間內辦理完初始產權登記，并同時配合公積金中心辦理完正式抵押登記手續。

如抵押人未在上述時間內辦理完正式抵押登記手續的，公積金中心將納入信用評價管理，并按照借款合同的約定，指定第三方代為辦理房屋產權登記和抵押登記手續，辦理相關證照產生的費用由抵押人承擔。

第五章貸款辦理程序

第三十一條【純公積金貸款申請程序】申請住房公積金貸款的，按照下列程序辦理：

（一）借款人（含共同借款人）通過公積金中心網上服務平臺或公積金中心指定的受托銀行業務網點提出申請，并提交材料；

（二）公積金中心依法對申請材料進行審核；

（三）借款人與公積金中心簽訂《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》，并辦理不動產抵押權登記等相關手續；

（四）受托銀行按照貸款合同約定進行放款。

第三十二條【商轉公貸款申請程序】申請商轉公貸款的，按照下列程序辦理：

（一）借款人向原商業性個人住房貸款銀行提出提前償還全部貸款申請，并取得結清憑證、還款明細（從第一筆至最后一筆）；

（二）借款人（含共同借款人）通過公積金中心網上服務平臺或公積金中心指定的受托銀行業務網點提出申請，并提交材料；

（三）借款人與公積金中心簽訂《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》，并辦理不動產抵押權登記等相關手續；

（四）受托銀行按照貸款合同約定進行放款。

第三十三條【組合貸款申請程序】申請公積金組合貸款的，按照下列程序辦理：

（一）在向公積金中心提出貸款申請前，應當自行先到受托銀行咨詢組合貸款具體辦理事宜；

（二）在簽訂公積金貸款合同前，應當向受托銀行申請公積金組合貸款中的商業貸款，受托銀行確認可發放商業貸款額度；

（三）借款人與公積金中心簽訂《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》，并辦理不動產抵押權登記等相關手續；

（四）受托銀行按照貸款合同約定進行放款。

第三十四條【公轉商貸款申請程序】申請公轉商貸款的，按照下列程序辦理：

（一）借款人（含共同借款人）到公積金中心指定的公轉商貼息貸款經辦銀行業務網點提出申請，并提交材料；

（二）公積金中心依法對申請材料進行審核通過后，公轉商貼息承辦銀行確認審核；

（三）借款人與商業銀行簽訂合同，并辦理擔保等相關手續；

（四）商業銀行按照貸款合同約定進行放款。

（五）公積金中心依據合同向商業銀行支付貼息。

第三十五條【抵押登記涂銷手續】借款人還清貸款本息后，公積金中心負責辦理抵押登記涂銷手續。

第六章貸款的償還

第三十六條【償還貸款】借款人應當按《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》約定的還款時間、還款方式償還住房公積金貸款本息。

第三十七條【還款方式】住房公積金貸款的還款方式包括：

（一）貸款期限在一年（含）以內的，實行到期一次還本付息，利隨本清；

（二）貸款期限在一年以上的，實行按月等額本息還款法或等額本金還款法償還貸款本息；

（三）借款申請人與公積金中心在《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》中約定只能選擇一種還款方式，還款期間不得更改。

第三十八條【還款時間和計息方式】每月20日為償還貸款本息的應付日。自貸款發放的次月起，借款人應在每月應付日前將本月應償還貸款本息存入償還貸款的賬戶。

每月計息時段為上月20日至本月19日。首期時段為貸款發放日至發放次月19日，按實際天數計算。提前還清貸款的，末期按實際天數計算。

按月計息的，月利率=中國人民銀行公布的利率÷12；按實際天數計算的，日利率=月利率÷30。

第三十九條【存續期提取規定】借款人（含共同借款人）可以辦理按月還貸委托提取用于償還貸款本息。借款人（含共同借款人）的住房公積金賬戶存儲余額優先用于償還住房公積金貸款（含組合貸款、公轉商貼息貸款），有結余的可以用于償還商業性個人住房貸款本息，其他情形不得辦理提取。

第四十條【逾期還款管理】當借款人未按《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》約定的期限償還公積金貸款的，公積金中心可扣劃借款人及其配偶的住房公積金賬戶存儲余額用于償還公積金貸款本息，直至貸款正常歸還為止。

第四十一條【提前還款要求】公積金貸款后，原則上須正常還款6個月后，借款人可根據《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》約定，用自有資金或提取本人及其配偶的住房公積金賬戶存儲余額提前償還部分或者全部貸款本息。如有特殊情況，經公積金中心同意后，借款人可提前償還貸款本息。

申請提前償還部分貸款的，提前還款本金額不得少于1萬元。部分提前還款后剩余貸款僅縮短還貸期限，不調整月還款金額。

第四十二條【合同條款變更】《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》的條款需要變更的，必須依據規定，經公積金中心、借款人、抵押人、保證人等涉及方中的利害關系方協商同意，并依法簽訂變更協議。

第四十三條【合同變更類型】《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》變更包括以下類型：

（一）借款人變更還款賬號；

（二）借款人提前償還部分貸款后，縮短剩余的還款期限；

（三）借款人婚姻關系發生變化的，作為夫妻共同財產的抵押房屋分割后的所有人愿意履行《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》并具備還貸能力的；

（四）借款人或抵押人死亡、失蹤或者喪失民事行為能力，其抵押房屋繼承人、受遺贈人愿意履行《義烏市住房公積金個人住房借款/抵押/保證合同》并具備還貸能力的。

發生上述第（三）、（四）項所列情形的，借款人提供公積金中心認可的擔保，并辦妥擔保手續。

第七章貸后管理

第四十四條【處罰規定】職工在申請公積金貸款或提取公積金時，應當按照本實施細則如實申報信息。如對婚姻狀況、親屬關系、購房行為、住房數量等情況進行隱瞞或虛報，或者以弄虛作假等方式匯補繳公積金、調整繳存基數，或者在無勞動關系的單位掛靠繳存公積金或在公積金貸款發放后故意停繳或少繳住房公積金的，公積金中心可以終止其公積金貸款辦理手續、提前收回貸款，或自上述行為發生之日起至貸款收回之日止加收罰息。

前款規定的行為涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

申請人自上述不誠信行為被認定之日起5年內再次提起公積金貸款申請的，公積金中心不予受理。

第四十五條【銀行催收職責】借款人未按時履行還款義務的，受托銀行應當履行催收義務。

受托銀行未按照公積金貸款業務操作流程辦理公積金貸款業務或拖延發放公積金貸款，或者不履行催收義務的，公積金中心根據委托合同等追究受托銀行的法律責任。

第四十六條【逾期還款處罰規定】經催收后仍不還款，或者存在本實施細則第四十四條羅列的不誠信行為的職工，公積金中心應當將其不誠信行為納入信用評價管理，并可以納入人民銀行和其他主管部門認可的個人信用征信系統。

第四十七條【風險控制】公積金中心應當采取有效方式對貸款使用情況、借款人的還款能力和履約情況、擔保物權、抵押物及保證人的變化等情況進行跟蹤檢查和監控分析，對風險隱患進行監控、預警、核查，確保貸款資產安全。

對于逾期未收回的貸款，公積金中心應當及時采取催收、訴訟、處置抵質押物等有效措施保全債權。

第四十八條【壞賬風險把控】經義烏市住房公積金管委會批準，公積金中心可以按規定購買保險或擔保，預防貸款壞賬風險。

第八章附則

第四十九條【指標調整】本實施細則第十五至十八條中涉及的公積金貸款最高額度、職工公積金賬戶余額的倍數、每月還貸額度占公積金繳存基數的比例、信用標準、首付款比例等指標，應當根據國家、省、義烏市住房政策及義烏市公積金繳存、提取和貸款情況適時調整。

本實施細則中的單套住房的公積金貸款最高額度、信用標準由公積金中心擬訂，報公積金管委會批準后公布執行。

職工公積金賬戶余額的倍數、每月還貸額度占住房公積金繳存基數的比例，由公積金中心根據住房公積金資金流動性、貸款風險等因素制定、調整、公布執行，并報公積金管委會備案。